Komen dan cadangan Prof Agus
berhubung langkah Bank Negara
PADA
5 JULAI 2013, Bank Negara menguatkuasakan peraturan baru menghadkan:
(i) pinjaman peribadi setakat 10 tahun maksimum (dahulu 25 tahun);
pinjaman hartanah dan rumah 35 tahun (dahulu 45 tahun), dan (iii) tidak membenarkan lagi pinjaman pra kelayakan.
Alasan yang diberikan
Bank Negara adalah untuk menangani kenaikan hutang isirumah yang
meningkat dari RM465.2 bilion pada tahun 2008 kepada RM754.6 bilion pada
pertengahan tahun 2013. Dengan harga rumah mahal, harga kereta mahal
dan kos hidup yang mahal, rakyat Malaysia adalah ‘juara’ dalam membuat
hutang, iaitu hutang isirumah kita adalah 140% berbanding dengan
pendapatan, Singapura 105%, Amerika 123%, Korea 101%, Thailand 53% dan
Indonesia 38%.
Akibat hutang yang banyak ini, kadar individu
yang diisytiharkan bankrap pada tahun 2012 ialah 19,575 ataupun 53 orang
sehari dalam setahun, di mana 50% adalah dari golongan berumur 25-44
tahun. Jumlah individu yang bankrap dari tahun 2007 sehingga 2013
adalah 245,000 orang yang mana faktor utamanya adalah disebabkan oleh
kegagalan untuk membayar pinjaman (hutang).
Persoalannya,
kenapa hutang rakyat kita tinggi? Menurut data Bank Negara, 64%
pinjaman yang dibuat oleh isirumah adalah dari pinjaman perumahan dan
kereta sahaja. Pinjaman peribadi jatuh ke tempat ketiga paling banyak.
Pertanyaannya, mengapa harga rumah mahal sehingga boleh
membuatkan kita terhutang sampai ke tua? Bila rakyat bertanya hal ini,
jawapan pemaju mudah sahaja, iaitu kerana barang kos pembinaan seperti
simen, pasir, batu-bata dan seribu satu macam perkara lain lagi naik
harga. Bagi ahli ekonomi, mereka menjawab kerana permintaan melebihi
penawaran.
Saya pun hairan kenapa kerajaan tidak boleh
mengawal harga rumah ini? Apakah payahnya sangat untuk kerajaan
menetapkan harga rumah mampu milik kepada rakyat, iaitu rumah yang boleh
dibeli oleh golongan berpendapatan sederhana yang harganya dalam
lingkungan RM100-RM200 ribu sahaja.
Ini kerana saya lihat harga
rumah yang ditetapkan oleh pemaju sekarang sudah di luar dari istilah
rumah mampu bilik. Bayangkan bagaimana seorang yang baru bekerja boleh
memiliki rumah jika harga rumah dua tingkat di Bandar Baru Bangi dengan
keluasan 20”X70” pun sudah mencecah RM500 ribu. Bayangkan harga rumah
kondominium di Bangsar yang seluas 2,000 kaki (185 meter) persegi dijual
pada harga RM2.4 juta seunit dan harga sebuah rumah semi-D di Sri
Hartamas berharga RM1.5 juta. Siapakah yang mampu membelinya?
Bayangkan pula kalau ada hutang kereta, anak kecil 3 orang, kena beli
lampin anak, bayar orang gaji, kad kredit, pakaian, persekolahan, minyak
kereta dll, maka apa lagi yang tinggal? Bagaimana mungkin mampu untuk
membeli rumah semahal ini jika pendapatan suami isteri hanya RM5 ribu
sebulan sahaja dengan bayaran yang ditetapkan dalam masa 35 tahun. Jika
suami isteri berpandapatan RM5 ribu pun tidak mampu, bagaimana bagi
mereka yang berpendapatan lebih rendah dari itu?
Saya cukup
risau dengan harga rumah yang tidak terkawal dan over priced ini.
Sekarang ini pun dengan gaji RM6 ribu sebulan, belum tentu dapat membeli
rumah yang berharga RM400 ribu. Andaikan si pembeli meminjam RM400
ribu sahaja daripada bank dengan purata kadar faedah enam peratus
setahun, peminjam perlu membayar ansuran bulanan sebanyak kira-kira
RM2,400 selama 30 tahun. Ini bermakna peminjam yang membeli rumah teres
pada usia 30 tahun hanya akan habis membayar hutang pada usia 60 tahun.
Persoalannya, berapa ramaikah rakyat kita memiliki pendapatan RM6 ribu
sebulan sekarang?
Apabila melihat kepada masalah harga rumah
yang semakin ‘tidak masuk akal’ sekarang ini, saya terpanggil untuk
membincangkan masalah ini. Saya sedih melihat nasib rakyat yang
terhimpit dengan masalah ini kerana biarpun sudah berumur 45 tahun dan
berkelulusan universiti, sehingga sekarang pun masih ‘menyewa’ lagi.
Itu belum lagi mengambil kira mereka yang bekerja di bawah dari tahap
gaji pegawai yang berkelulusan universiti.
Atas masalah harga rumah yang tinggi ini, saya mencadangkan kepada pihak kerajaan supaya mengambil tindakan berikut:
i. Turunkan kadar faedah daripada 4% kepada 2% sahaja untuk
pinjaman kerajaan dan dari 6% kepada 3% sahaja untuk pinjaman bank bagi
rumah pertama. Ambil perhatian kerajaan Kelantan tidak mengenakan
faedah kepada kakitangan awamnya dan Public Bank hanya mengenakan kadar
faedah sebanyak 1% sahaja kepada kakitangannya.
ii. Naikkan
elaun perumahan untuk kumpulan sokongan dari RM180 sebulan kepada jumlah
yang lebih wajar. Di Kuala Lumpur, sewa sebilik pun sudah RM250-500
sebulan. Bagi pekerja swasta pula, kerajaan perlu mewajibkan syarikat
membayar elaun perumahan kepada pekerjanya campur dengan gaji minimum
yang baru diwajibkan.
iii. Kerajaan sendiri membina lebih
banyak rumah sesuai dengan permintaan dengan tidak lagi menyerahkannya
kepada pemaju swasta. Sekiranya syarikat swasta mahu juga membinanya,
kerajaan perlu meminda akta supaya segala pembangunan perumahan yang
dilakukan oleh syarikat swasta hendaklah mengikut syarat-syarat ketat
harga yang ditetapkan kerajaan supaya harga menjadi terkawal dan tidak
lagi melampau.
iv. Menteri Perumahan yang baru sepatutnya
merangka mekanisme untuk menurunkan harga rumah sama ada dengan
mengurangkan kos pembinaan dan lain-lain tindakan yang wajar.
v. Jika harga rumah mahal disebabkan oleh harga tanah, maka kerajaan
hendaklah menetapkan harga siling bagi setiap kaki persegi tanah kerana
tanah adalah milik kerajaan yang boleh dikawal.
vi. Jika
harga tanah di bandar mahal untuk membangunkan perumahan, maka binalah
apartment ‘layak duduk’ yang sesuai untuk golongan berpendapatan rendah.
Mereka tetap perlu disediakan rumah kerana itu adalah keperluan asas
manusia yang perlu disediakan oleh kerajaan untuk rakyatnya. Jangan
pula cari alasan ‘kalau ayam mahal jangan makan ayam’, atau ‘kalau rumah
di bandar, mahal sewa atau belilah rumah di kampung’.
Saya
yakin jika kerajaan boleh membuat pelbagai program seperti Hari Sukan,
Hari Wanita dan Hari Belia dengan kos yang berjuta, tentunya tidak sukar
bagi kerajaan untuk mengambil langkah lebih adil bagi menyediakan
perumahan kepada rakyat ini.
Mengingatkan tentang hutang rakyat
kita yang terlalu tinggi dan ramai lagi dari kalangan mereka yang masih
belum mempunyai rumah sendiri, hati saya mengeluh. Semoganya tidak
lagi selepas ini.
Tiada ulasan:
Catat Ulasan